Comment évaluer la Valeur Marchande d'un Terrain ?

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Que ce soit pour l’achat, la vente ou le refinancement d’un terrain, il est parfois essentiel d’en connaître la valeur marchande.

Mais comment évalue-t-on justement la valeur d’un terrain au Québec ?

Il y a des professionnels spécialisés en la matière qui peuvent vous offrir leur expertise afin d’évaluer votre terrain.

Dans cet article, nous vous présentons les 2 principales façons de connaître la valeur marchande d’un terrain.

Nous décrivons également en détail la méthode utilisée par les évaluateurs agréés pour évaluer, étape par étape, la valeur marchande d’un terrain au Québec.

À tout moment, vous pouvez remplir le formulaire sur cette page afin d’obtenir une soumission gratuite d’évaluation.

Les 2 façons de connaître la valeur marchande d’un terrain au Québec

Lorsque vous souhaitez connaître la valeur marchande d’un terrain, vous pouvez consulter 2 types de professionnels. Vous pouvez soit consulter un courtier immobilier quand vous voulez vendre ou acheter. Vous pouvez également consulter un évaluateur agréé quand vous avez besoin d’une évaluation officielle avec un rapport complet.

Évaluateur agréé

Les évaluateurs agréés peuvent évaluer la juste valeur marchande d’un terrain avec une précision remarquable, grâce notamment à des méthodes d’évaluation complexes. Leurs évaluations se terminent par la remise d’un rapport d’évaluation complet, dont l’autorité est reconnue par toutes les institutions financières au Québec.

Courtier Immobilier

Les courtiers immobiliers peuvent évaluer le prix de vente optimal et le plus probable de votre terrain grâce à des comparables. Cependant, cette évaluation est approximative et n’est pas reconnue par les institutions financières au Québec. Il s’agit d’une évaluation pour s’assurer de vendre ou d’acheter un terrain au juste prix.

Qu’est-ce qu’un évaluateur agréé ?

Un évaluateur agréé est un professionnel de l’évaluation immobilière étant membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.

Titulaire d’une formation universitaire et d’un permis officiel, il est autorisé à réaliser des évaluations pour des particuliers, des institutions financières, des gouvernements, etc.

C’est un spécialiste dans l’évaluation de :

Quand vous avez un terrain et que vous voulez le faire évaluer officiellement, vous devez consulter un évaluateur agréé.

Les terrains, le droit de propriété et ses démembrements au Québec

Les terrains au Québec sont tous désignés par des numéros de cadastre. Lorsqu’un terrain doit être évalué, le courtier va donc utiliser la désignation cadastrale, qui est aujourd’hui un ensemble de 7 chiffres, par exemple 1 455 232.

Chaque propriétaire de terrain détient un droit de propriété sur celui-ci. Ce droit de propriété se démembre en 4. Lorsque vous possédez un terrain, vous devez comprendre que votre droit de propriété se divise en 4 démembrements, soit les suivants :

Usus

L’usus est le droit d’utiliser le terrain et de s’en servir. Il s’agit de la prérogative de base du propriétaire. Ici, un propriétaire occupe et vit sur le terrain à tous les jours.

Abusus

L’abusus est le droit du propriétaire d’aliéner, de vendre ou de se départir de son terrain comme bon lui semble. Un propriétaire peut décider de renoncer à son droit de propriété ou de le vendre.

Fructus

Le fructus est le droit par le propriétaire de tirer les fruits et les revenus d’un bien. Dans le présent cas, il s’agit du droit du propriétaire de louer son terrain ou d’en tirer des revenus ou des fruits comme il le désire.

Accessio

L’accessio est le droit de faire sien tout se qui se greffe au bien. Il peut s’agir d’un bien immobilier, ou encore d’un autre terrain.

Quels sont les lois et règlements affectant les terrains au Québec?

Les terrains situés sur le territoire de la province de Québec sont assujettis à certains règlements et certaines lois. En effet, vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez avec un terrain.

Voici certaines des sources de lois et de règlements qui ont un impact :

Le zonage
Le Code civil du Québec
La loi sur l’environnement
La loi sur la protection des territoires agricoles
La loi sur l’expropriation
La loi sur les biens culturels
Et plus encore !

Quand vous désirez vous construire sur un terrain vacant, vous devez toujours vérifier auprès de la municipalité pour connaître les règlements à suivre. Vous devez également vérifier certains autres éléments, selon la localisation du terrain.

Quelles sont les caractéristiques d’un terrain qui en influencent la valeur ?

Lorsqu’un évaluateur est mandaté d’évaluer un terrain, il comprend qu’une foule de facteurs et caractéristiques viennent impacter ses calculs et son évaluation. En voici quelques exemples :

La localisation
La superficie
Les dimensions exactes
La forme et l’orientation
L’accès à une voie publique
L’accès aux services publics
Les améliorations locales et services de proximité
La topographie du sol
La nature du sol (capacité portante, contamination, etc.)
Les nuisances du secteur
Et plus encore !

Tous ces facteurs sont pris en considération d’une façon ou d’une autre dans l’établissement de la valeur marchande du terrain. Dans la section qui suit, nous vous présenterons en détail comment les évaluateurs calculent la valeur d’un terrain.

Comment un évaluateur agréé évalua-t-il un terrain au Québec ?

Lorsqu’un évaluateur est mandaté d’évaluer un terrain, comment procède-t-il pour évaluer la valeur marchande d’un terrain ?

Nous allons décrire les 5 grandes étapes de l’évaluation d’un terrain dans la prochaine section. Il faut comprendre qu’il y a différentes méthodes d’évaluation selon le type de terrain à évaluer.

Dans la majorité des évaluations, la méthode des comparables appliquée aux terrains sera utilisée.

Il s’agit en réalité d’un calcul en 3 grandes étapes :

Cela étant dit, il s’agit d’un résumé très bref du processus. Nous le décrirons plus en détail dans la prochaine section.

Les 5 étapes de l’évaluation de la valeur marchande d’un terrain

Regardons ensemble les différentes étapes, à partir du moment où vous mandatez un évaluateur agréé d’évaluer un terrain, menant à l’établissement de la valeur marchande d’un terrain.

Ces étapes nous ont été fournies par nos évaluateurs partenaires. Si vous avez besoin d’une soumission pour évaluer une propriété, remplissez notre formulaire gratuit.

#1 : Analyse et description du terrain évalué

En premier lieu, l’évaluateur doit vérifier le cadastre à l’aide du certificat de localisation. Il va ensuite recueillir certaines informations concernant le terrain, comme par exemple sa superficie, ses dimensions, sa forme, son orientation, etc. Il va également faire des vérifications au zonage, voir les sources de désuétudes possibles du terrain, et valider que le terrain n'est pas en zone agricole ou dans une zone protégée par le patrimoine.

#2 : Visite du terrain et du secteur environnant

En deuxième temps, l’évaluateur va aller visiter le terrain afin d’explorer les éléments positifs et négatifs de son secteur et son environnement. Il va valider notamment qu’il est desservi ou non par les services, que le terrain mène à une rue publique, qu’il y a des services à proximité, et qu’il n’y a pas d’éléments négatifs majeurs à proximité, comme par exemple une autoroute ou une zone industrielle.

#3 : Détermination de l’usage optimal du terrain

La troisième étape du mandat d’évaluation est de déterminer l’usage optimal du terrain sujet. En effet, la valeur du terrain dépend de l’usage que l’on peut en faire. Cela étant dit, pour certains terrains, la valeur peut être plus élevée qu’on le pense selon la densité de construction permise. Un terrain vacant pouvant accueillir une maison individuelle vaudra moins cher qu’un terrain de même dimension pouvant accueillir un immeuble de 4 logements. Bref, l’évaluateur va donc déterminer le projet optimal que le terrain peut accueillir, et cela influencera ensuite son calcul et la valeur finale.

#4 : Choix de la méthode et calcul d’évaluation

Une fois que l’usage optimal du terrain aura été établi, l’évaluateur aura le choix entre 4 grandes méthodes d’évaluation et de calcul. Celles-ci sont la méthode de comparaison, la méthode de soustraction, la méthode de lotissement et la méthode de revenu résiduel. Dans la majorité des cas, c’est la méthode de comparaison qui est utilisée. Les détails des calculs de chaque méthode sont assez complexes et dépassent les fins de cet article. Sachez qu’il s’agit de méthodes mathématiques se basant sur des statistiques concrètes du marché.

#5 : Réconciliation et calcul de la valeur marchande

Pour terminer, l’évaluateur va analyser le résultat de l’évaluation qu’il a conduit. S’il a utilisé plusieurs méthodes, il va comparer les résultats. Il va finalement prendre une décision et réconcilier les résultats en s’appuyant sur la pertinence de certains éléments. Il va finalement produire un rapport d’évaluation complet témoignant de la valeur marchande du terrain.

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