Comment évaluer la Valeur Marchande d'un Terrain ?
Que ce soit pour l’achat, la vente ou le refinancement d’un terrain, il est parfois essentiel d’en connaître la valeur marchande.
Mais comment évalue-t-on justement la valeur d’un terrain au Québec ?
Il y a des professionnels spécialisés en la matière qui peuvent vous offrir leur expertise afin d’évaluer votre terrain.
Dans cet article, nous vous présentons les 2 principales façons de connaître la valeur marchande d’un terrain.
Nous décrivons également en détail la méthode utilisée par les évaluateurs agréés pour évaluer, étape par étape, la valeur marchande d’un terrain au Québec.
À tout moment, vous pouvez remplir le formulaire sur cette page afin d’obtenir une soumission gratuite d’évaluation.
Qu’est-ce que la valeur marchande d’un terrain ?
Tout d’abord, en quoi consiste la notion de valeur marchande d’un terrain au Québec ? Excellente question !
La valeur marchande d’un terrain est en fait le prix de vente le plus probable de celui-ci, à une date donnée sur un marché ouvert à la concurrence, entre un acheteur et un vendeur qui sont raisonnablement informés des conditions du marché.
Cette définition signifie donc que la valeur est en réalité égale au prix de vente le plus probable du terrain si le propriétaire l’affichait à vendre.
L’évaluation municipale n’est PAS une bonne mesure de la valeur d’un terrain.
- La valeur marchande d’un terrain doit être évaluée à un moment précis pour tenir compte de la réalité du marché.
- Seuls certains professionnels peuvent la calculer pour vous, ça ne se fait pas soi-même.
- La valeur d’un terrain fluctue au fil du temps selon l’offre et la demande, les conditions économiques, etc.
Si vous souhaitez calculer la valeur marchande de votre terrain, vous pouvez le faire évaluer gratuitement en utilisant le formulaire gratuit sur cette page. L’un de nos courtiers partenaires se fera un plaisir de vous aider.
Les 2 façons de connaître la valeur marchande d’un terrain au Québec
Lorsque vous souhaitez connaître la valeur marchande d’un terrain, vous pouvez consulter 2 types de professionnels. Vous pouvez soit consulter un courtier immobilier quand vous voulez vendre ou acheter. Vous pouvez également consulter un évaluateur agréé quand vous avez besoin d’une évaluation officielle avec un rapport complet.
Évaluateur agréé
Les évaluateurs agréés peuvent évaluer la juste valeur marchande d’un terrain avec une précision remarquable, grâce notamment à des méthodes d’évaluation complexes. Leurs évaluations se terminent par la remise d’un rapport d’évaluation complet, dont l’autorité est reconnue par toutes les institutions financières au Québec.
Courtier Immobilier
Les courtiers immobiliers peuvent évaluer le prix de vente optimal et le plus probable de votre terrain grâce à des comparables. Cependant, cette évaluation est approximative et n’est pas reconnue par les institutions financières au Québec. Il s’agit d’une évaluation pour s’assurer de vendre ou d’acheter un terrain au juste prix.
Qu’est-ce qu’un évaluateur agréé ?
Un évaluateur agréé est un professionnel de l’évaluation immobilière étant membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.
Titulaire d’une formation universitaire et d’un permis officiel, il est autorisé à réaliser des évaluations pour des particuliers, des institutions financières, des gouvernements, etc.
C’est un spécialiste dans l’évaluation de :
- Maison
- Jumelé
- Condo
- Immeubles à revenus
- Terrains
- Et plus !
Quand vous avez un terrain et que vous voulez le faire évaluer officiellement, vous devez consulter un évaluateur agréé.
GRATUIT – Guide pour l’achat de terrains au Qc
Inscrivez votre e-mail pour pouvoir télécharger le guide et joindre notre newsletter.
Les terrains, le droit de propriété et ses démembrements au Québec
Les terrains au Québec sont tous désignés par des numéros de cadastre. Lorsqu’un terrain doit être évalué, le courtier va donc utiliser la désignation cadastrale, qui est aujourd’hui un ensemble de 7 chiffres, par exemple 1 455 232.
Chaque propriétaire de terrain détient un droit de propriété sur celui-ci. Ce droit de propriété se démembre en 4. Lorsque vous possédez un terrain, vous devez comprendre que votre droit de propriété se divise en 4 démembrements, soit les suivants :
Usus
L’usus est le droit d’utiliser le terrain et de s’en servir. Il s’agit de la prérogative de base du propriétaire. Ici, un propriétaire occupe et vit sur le terrain à tous les jours.
Abusus
L’abusus est le droit du propriétaire d’aliéner, de vendre ou de se départir de son terrain comme bon lui semble. Un propriétaire peut décider de renoncer à son droit de propriété ou de le vendre.
Fructus
Le fructus est le droit par le propriétaire de tirer les fruits et les revenus d’un bien. Dans le présent cas, il s’agit du droit du propriétaire de louer son terrain ou d’en tirer des revenus ou des fruits comme il le désire.
Accessio
L’accessio est le droit de faire sien tout se qui se greffe au bien. Il peut s’agir d’un bien immobilier, ou encore d’un autre terrain.
Quels sont les lois et règlements affectant les terrains au Québec?
Les terrains situés sur le territoire de la province de Québec sont assujettis à certains règlements et certaines lois. En effet, vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez avec un terrain.
Voici certaines des sources de lois et de règlements qui ont un impact :
- Le zonage
- Le Code civil du Québec
- La loi sur l’environnement
- La loi sur la protection des territoires agricoles
- La loi sur l’expropriation
- La loi sur les biens culturels
- Et plus encore !
Quand vous désirez vous construire sur un terrain vacant, vous devez toujours vérifier auprès de la municipalité pour connaître les règlements de zonage à suivre. Si le zonage actuel est trop restrictif, vous pouvez faire une demande de changement de zonage auprès de votre municipalité. Vous devez également vérifier certains autres éléments, selon la localisation du terrain.
Quelles sont les caractéristiques d’un terrain qui en influencent la valeur ?
Lorsqu’un évaluateur est mandaté d’évaluer un terrain, il comprend qu’une foule de facteurs et caractéristiques viennent impacter ses calculs et son évaluation. En voici quelques exemples :
- La localisation
- La superficie
- Les dimensions exactes
- La forme et l’orientation
- L’accès à une voie publique
- L’accès aux services publics
- Les améliorations locales et services de proximité
- La topographie du sol
- La nature du sol (capacité portante, contamination, etc.)
- Les nuisances du secteur
- Et plus encore !
Tous ces facteurs sont pris en considération d’une façon ou d’une autre dans l’établissement de la valeur marchande du terrain. Dans la section qui suit, nous vous présenterons en détail comment les évaluateurs calculent la valeur d’un terrain.
Comment un évaluateur agréé évalua-t-il un terrain au Québec ?
Lorsqu’un évaluateur est mandaté d’évaluer un terrain, comment procède-t-il pour évaluer la valeur marchande d’un terrain ?
Nous allons décrire les 5 grandes étapes de l’évaluation d’un terrain dans la prochaine section. Il faut comprendre qu’il y a différentes méthodes d’évaluation selon le type de terrain à évaluer.
Dans la majorité des évaluations, la méthode des comparables appliquée aux terrains sera utilisée.
Il s’agit en réalité d’un calcul en 3 grandes étapes :
Cela étant dit, il s’agit d’un résumé très bref du processus. Nous le décrirons plus en détail un peu plus bas sur cette page.
Quelles sont les différentes méthodes d’évaluation de terrain au Québec ?
Il existe au Québec de nombreuses méthodes d’évaluation spécialisées pour les terrains.
Le choix de la méthode à utiliser revient à l’évaluateur agréé, lequel va se baser sur les caractéristiques du terrain, la disponibilité des comparables, le type de quartier environnant, etc.
Voici une liste des principales méthodes d’évaluation de terrain disponibles :
Dans la très grande majorité des cas, c’est la méthode des comparables qui va être utilisée. Lorsque les comparables sont insuffisants, le recours à une autre méthode sera alors nécessaire.
Les 5 étapes de l’évaluation de la valeur marchande d’un terrain
Regardons ensemble les différentes étapes, à partir du moment où vous mandatez un évaluateur agréé d’évaluer un terrain, menant à l’établissement de la valeur marchande d’un terrain.
Ces étapes nous ont été fournies par nos évaluateurs partenaires. Si vous avez besoin d’une soumission pour évaluer une propriété, remplissez notre formulaire gratuit.
#1 : Analyse et description du terrain évalué
En premier lieu, l’évaluateur doit vérifier le cadastre à l’aide du certificat de localisation. Il va ensuite recueillir certaines informations concernant le terrain, comme par exemple sa superficie, ses dimensions, sa forme, son orientation, etc. Il va également faire des vérifications au zonage, voir les sources de désuétudes possibles du terrain, et valider que le terrain n'est pas en zone agricole ou dans une zone protégée par le patrimoine.
#2 : Visite du terrain et du secteur environnant
En deuxième temps, l’évaluateur va aller visiter le terrain afin d’explorer les éléments positifs et négatifs de son secteur et son environnement. Il va valider notamment qu’il est desservi ou non par les services, que le terrain mène à une rue publique, qu’il y a des services à proximité, et qu’il n’y a pas d’éléments négatifs majeurs à proximité, comme par exemple une autoroute ou une zone industrielle.
#3 : Détermination de l’usage optimal du terrain
La troisième étape du mandat d’évaluation est de déterminer l’usage optimal du terrain sujet. En effet, la valeur du terrain dépend de l’usage que l’on peut en faire. Cela étant dit, pour certains terrains, la valeur peut être plus élevée qu’on le pense selon la densité de construction permise. Un terrain vacant pouvant accueillir une maison individuelle vaudra moins cher qu’un terrain de même dimension pouvant accueillir un immeuble de 4 logements. Bref, l’évaluateur va donc déterminer le projet optimal que le terrain peut accueillir, et cela influencera ensuite son calcul et la valeur finale.
#4 : Choix de la méthode et calcul d’évaluation
Une fois que l’usage optimal du terrain aura été établi, l’évaluateur aura le choix entre 4 grandes méthodes d’évaluation et de calcul. Celles-ci sont la méthode de comparaison, la méthode de soustraction, la méthode de lotissement et la méthode de revenu résiduel. Dans la majorité des cas, c’est la méthode de comparaison qui est utilisée. Les détails des calculs de chaque méthode sont assez complexes et dépassent les fins de cet article. Sachez qu’il s’agit de méthodes mathématiques se basant sur des statistiques concrètes du marché.
#5 : Réconciliation et calcul de la valeur marchande
Pour terminer, l’évaluateur va analyser le résultat de l’évaluation qu’il a conduit. S’il a utilisé plusieurs méthodes, il va comparer les résultats. Il va finalement prendre une décision et réconcilier les résultats en s’appuyant sur la pertinence de certains éléments. Il va finalement produire un rapport d’évaluation complet témoignant de la valeur marchande du terrain.
Comment calculer le prix d’un terrain au pied carré ?
La valeur des terrains varie énormément d’une région à l’autre au Québec. En effet, dans certaines régions, le prix au pied carré peut être de plus de 100$ du pied carré, comme c’est le cas dans les plus beaux quartiers de Montréal.
Dans des villes plus éloignées, le prix au pied carré d’un terrain peut être de 20-30$. C’est une donnée extrêmement variable.
Mais comment calcule-t-on le prix d’un terrain au pied carré ? C’est simple.
Prix de vente demandé / Superficie = Prix au pied carré (p2)
Vous n’avez qu’à diviser le prix de vente demandé pour un terrain par sa superficie. Vous obtiendrez ainsi le prix au pied carré, que vous pourrez comparer avec le prix au pied carré moyen du secteur. Vous pourrez ainsi voir si le vendeur demande trop cher, un bon prix ou en dessous de la moyenne régionale.
Il est important de savoir calculer le prix au pied carré d’un terrain dans sa région pour pouvoir comparer.
Les courtiers immobiliers détiennent les informations nécessaires pour comparer et voir si le prix de vente d’un terrain est bon. Ils peuvent aider autant les acheteurs que les vendeurs à cibler le bon prix.
Le zonage d’un terrain affecte-t-il la valeur de celui-ci ?
Tous les terrains au Québec sont régis par des règlements de zonage.
Le zonage vise à contrôler l’utilisation des sols dans la province, pour s’assurer que ce qui est construit sur un terrain correspond à la vocation de l’environnement avoisinant.
Le zonage peut donc être résidentiel, commercial, industriel, agricole, multilogements, etc.
Les terrains résidentiels peuvent également avoir un zonage permettant :
Bref, le niveau de densification permis sur un terrain est dicté par le zonage au Québec.
Un changement de zonage peut-il faire augmenter la valeur d’un terrain
Oui, un changement de zonage peut en effet faire augmenter la valeur d’un terrain, si le changement est plus permissif. Par exemple, un terrain où on pouvait seulement construire 1 maison et qui permet maintenant d’y construire entre 4 et 6 logements va certainement avoir une valeur beaucoup plus élevée suite au changement de zonage.
Comment faire estimer un terrain gratuitement ?
Est-ce possible d’obtenir une estimation de la valeur de son terrain gratuitement au Québec ?
La réponse est oui. Bien que les services des évaluateurs agréés soient payants, les courtiers immobiliers pour leur part réalisent des évaluations gratuites dans le but de vendre votre terrain.
Si vous songez à le vendre dans un avenir rapproché, vous pouvez donc demander à un courtier immobilier de l’évaluer pour vous dire quel est le prix de vente le plus probable de celui-ci sur le marché actuel.
- L’évaluation est sans frais et sans engagement.
- Le courtier pourra répondre à toutes vos questions concernant la vente potentielle de votre terrain.
- Si vous souhaitez vendre et empocher les profits, vous pourrez activer la vente avec le courtier en question directement.
L’estimation gratuite de votre terrain est rapide et se fait généralement en moins de 48 heures par le courtier, le temps qu’il aille chercher les comparables et fasse le calcul.
Voici comment vous pouvez faire votre demande d’évaluation gratuite !
Besoin de faire évaluer un terrain ? Obtenez une soumission d’évaluation gratuite en 2 min !
Vous avez un terrain que vous souhaitez faire évaluer par un évaluateur agréé professionnel ?
Soumissions Terrain peut vous mettre en contact avec un évaluateur partenaire dans votre secteur sans frais.
Remplissez notre formulaire et spécifiez vos besoins et il nous fera plaisir de transférer votre demande à l’un de nos partenaires.
Si vous cherchez plutôt un terrain à vendre, remplissez notre formulaire pour comparer les terrains à vendre avec un courtier.
Soumissions Terrain est la référence au Québec en achat et vente de terrains. Profitez-en pour structurer votre projet avec un expert !
