▷ Acheter un terrain sans argent - Est-ce possible ?
Est-il vraiment possible au Québec d’acheter un terrain sans argent et sans mise de fonds ?
De nombreux acheteurs semblent penser que oui, mais les banques acceptent-elles vraiment de financer 100% du prix de vente ?
Bien entendu, la réponse est non, comme vous vous en doutez. Cela étant dit, il existe bel et bien certaines exceptions, et des stratégies qui peuvent vous permettre de réduire considérablement l’argent que vous aurez à sortir de vos poches.
- Dans cet article, nous passons en revue tout ce qu’il faut savoir sur la mise de fonds de terrain, les stratégies pour réduire celle-ci, et des conseils pour vous guider dans votre projet d’achat.
À tout moment, si vous avez besoin d’aide pour magasiner les terrains à vendre dans votre secteur, utilisez notre formulaire gratuit et l’un de nos courtiers partenaires pourra vous assister.
Acheter un terrain sans mise de fonds au Québec – Possible ou non ?
En vertu des lois fiscales au Canada et au Québec, il n’est pas possible d’acheter un terrain sans mise de fonds et sans argent.
En effet, les banques savent que les terrains représentent un risque supplémentaire versus une maison, car la revente de ce type de propriété est plus difficile.
Cela étant dit, bien qu’une mise de fonds soit nécessaire, celle-ci peut provenir de différentes sources :
- Don familial
- Marge de crédit
- Équité sur une propriété
- Garantie collatérale
- Et plus encore
Nous vous présenterons donc ci-dessous 10 stratégies qui peuvent vous permettre de réduire votre effort fiscal pour trouver la mise de fonds pour l’achat de votre terrain.
Quelle est la mise de fonds minimum pour l’achat d’un terrain ?
Au Québec, la mise de fonds traditionnelle pour l’achat d’un terrain est de 20%. Cependant, si vous achetez votre terrain avec un projet de construction déjà établi et prêt à débuter, vous pouvez l’acheter avec une mise de fonds réduite. Les prêteurs peuvent avoir des règles différentes. Informez-vous en parlant avec un courtier hypothécaire spécialisé en financement de terrain.
10 stratégies pour acheter un terrain avec le moins d’argent possible
#10 : Utiliser l’équité sur votre maison
La première stratégie que vous pouvez utiliser pour réduire votre effort fiscal pour la mise de fonds de votre terrain est d’utiliser l’équité que vous avez sur votre maison.
Vous possédez votre maison familiale depuis de nombreuses années et vous avez une bonne équité disponible ?
- Pourquoi ne pas prendre cette équité lors d’un refinancement comme mise de fonds pour l’achat de votre terrain.
C’est tout à fait permis et 100% légal. De cette façon, vous n’aurez pas d’argent liquide à injecter de vos poches.
#9 : Refinancer une autre propriété
Dans le même ordre d’idée, le refinancement d’une autre propriété, comme un chalet, un Duplex, un immeuble à revenus ou tout autre type de propriété peut vous permettre d’aller chercher l’argent nécessaire pour la mise de fonds de votre terrain.
Par exemple, si vous avez un Triplex d’une valeur de 600 000$ avec une hypothèque de 400 000$, vous pouvez le refinancer jusqu’à 80% de sa valeur, soit 480 000$.
- Vous pourrez donc aller chercher 80 000$ d’équité en refinançant pour la mise de fonds de votre terrain
Encore là, pas de nouvelle sortie d’argent de vos poches.
#8 : Utiliser une marge de crédit
Vous avez une marge de crédit hypothécaire ou personnelle de déjà approuvée ?
- Saviez-vous qu’il était possible de l’utiliser pour la mise de fonds de votre terrain ?
En effet, c’est l’une des sources de mise de fonds acceptées par les banques. Vous pouvez ainsi prendre 30 000$ sur une marge de crédit que vous avez, et utiliser cet argent comme mise de fonds.
Évidemment, vous devrez payer de l’intérêt sur le 30 000$ de mise de fonds que vous avez emprunté sur votre marge.
Cela peut vous permettre temporairement de réaliser la transaction, et de trouver une meilleure solution de financement par la suite.
#7 : Demander une balance de prix de vente
La balance de prix de vente est un outil méconnu au Québec qui permet de faire financer une partie du prix de vente d’une propriété par le vendeur, plutôt que par la banque.
Par exemple, la banque accepte uniquement de vous prêter 100 000$, et le terrain coûte 150 000$.
- Le vendeur accepte donc de vous faire une balance de prix de vente de 50 000$ pour compenser la différence, le tout remboursable au bout de 5 ans à 6% d’intérêt.
Cela peut vous permettre de réduire considérablement votre effort fiscal. Vous pourrez utiliser le 50 000$ de balance de prix de vente comme mise de fonds, puis rembourser le vendeur au bout de 5 ans avec l’équité qui aura été créé sur le terrain, ou via vos économies.
#6 : Recevoir du « Love Money »
Qui ne rêve pas de recevoir un montant d’argent d’un proche ?
Le « Love Money » consiste à recevoir de l’argent de ses parents, grands-parents ou proches dans le but de financer la mise de fonds d’une propriété.
- Il peut s’agir ici d’un don ou d’un prêt. Au lieu d’utiliser votre argent personnel pour la mise de fonds, vous utilisez donc celle d’une autre personne.
Les dons familiaux sont très courants. Les prêts le sont un peu moins, mais on en voit quand même lorsque des parents veulent donner un coup de pouce à leurs enfants, sans nécessairement que l’argent ne soit un don en soit.
Plus vieilles, certaines personnes peuvent hériter de sommes d’argent importantes, et utiliser cet argent pour acheter un terrain.
#5 : Faire un prêt collatéral
Acheter un terrain sans mise de fonds via un prêt collatéral, c’est ce qu’il y a de plus proche à un vrai achat de terrain sans argent.
Pourquoi ? Un prêt collatéral consiste essentiellement à mettre un actif immobilier en garantie.
Prenons un exemple pour illustrer le tout.
Vous souhaitez acheter un terrain de 200 000$ et la banque réclame une mise de fonds de 20%, donc 40 000$. Vous n’avez pas cet argent.
Cependant, vous avez 100 000$ d’équité sur votre maison.
- Au lieu de refinancer, la banque peut prendre une garantie collatérale de 40 000$ sur votre maison, soit l’équivalent de la mise de fonds nécessaire pour l’achat de votre terrain.
La banque accepte donc de financer 100% du terrain, parce que le 40 000$ n’est jamais réellement utilisé. Si vous tombez en défaut de paiement, la banque aura alors un recours sur votre terrain, ET votre maison.
Auparavant plus courants, peu de prêteurs acceptent désormais les prêts collatéraux au Québec. Informez-vous, car c’est encore possible de le faire dans certaines circonstances.
#4 : Profiter d’un don d’équité sur un terrain familial
Connaissez-vous le principe d’un don d’équité en immobilier ?
Il s’agit en fait d’un concept courant lors d’une transaction immobilière entre les membres d’une même famille.
Par exemple, vos parents sont propriétaires d’une terre dans les Laurentides depuis 15 ans.
Ils souhaitent vous la vendre, mais vous n’avez pas la mise de fonds nécessaire. Bienveillants, vos parents veulent du même coup vous vendre le terrain à rabais.
- La valeur du terrain est de 100 000$, et ils acceptent de vous le vendre à 80 000$. Le 20 000$ de différence peut consister en un don d’équité, lequel servira de mise de fonds.
Ainsi, votre mise de fonds provient de la valeur que vos parents vous ont accordée, soit la différence entre le prix de vente et la valeur réelle du terrain. De cette façon, vous n’aurez pas à mettre de mise de fonds supplémentaire.
De plus, lors d’une transaction entre membres d’une même famille, vous pouvez avoir une exemption de taxe de bienvenue.
#3 : Utiliser le RAP
Vous souhaitez acheter un terrain dans le but d’y construire une propriété admissible en vertu du RAP ?
Le Régime d’accession à la propriété (RAP) vous permet de réduire considérablement l’effort fiscal nécessaire pour amasser votre mise de fonds. Pourquoi ?
- Toutes vos cotisations sont déductibles d’impôts.
- Le rendement réalisé sur vos placements REER n’est pas imposable.
- Les retraits du REER pour le RAP ne sont pas imposables.
Par exemple, si vous cotisez 35 000$ à votre REER sur 5 ans, avec un taux de retour moyen de 37%, cela vous donne droit à un retour de 12 950$.
Vous pouvez faire ce que vous voulez avec ce montant. C’est un cadeau du gouvernement, ce qui peut bonifier votre mise de fonds.
Notez que le RAP est réservé aux acheteurs d’une première habitation admissible, et que les retraits doivent être remboursés sur 15 ans maximum.
#2 : Maximiser son CELIAPP
Un nouveau régime pour les premiers acheteurs qui a fait son entrée en 2023 est le CELIAPP.
Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété vous permet de cotiser jusqu’à 8 000$ par année, pour un total de 40 000$.
Comme le RAP, vous profitez des avantages suivants :
- Cotisation déductible d’impôt
- Rendement non imposable
- Retrait non imposable
Mais en plus, avec le CELIAPP, vous n’avez pas besoin de rembourser vos montants de retraits. Si vous planifiez acheter un terrain dans le but d’y construire une maison, vous pourriez être admissible.
Parlez-en avec un courtier hypothécaire spécialisé pour voir si cela pourrait s’appliquer à votre situation.
#1 : Acheter le terrain avec d’autres personnes
Finalement, un excellent conseil pour réduire l’argent que vous aurez à sortir de vos poches pour le financement de votre terrain, c’est d’acheter à plusieurs.
Par exemple, vous envisagez d’acheter une terre à bois avec vos beaux-parents. Vous êtes donc 4 dans la transaction.
La terre à bois coûte 200 000$, et la mise de fonds demandée est de 20%.
- Si vous achetez seul, la mise de fonds que vous aurez à fournir est de 40 000$.
- Si vous achetez à deux, la mise de fonds sera de 20 000$.
- Si vous achetez à quatre, la mise de fonds sera de 10 000$.
Le fait d’acheter à plusieurs peut non seulement réduire le risque de la transaction, mais également le montant d’argent de mise de fonds de chacun.
Les 2 types de financement hypothécaire pour l’achat d’un terrain
Peu importe dans quelle région vous achetez votre terrain au Québec, les règles en matière de financement sont les mêmes.
Il existe 2 grands types de financement hypothécaire pour l’achat d’un terrain. Il y a le prêt terrain, et le prêt construction.
Quelle est la différence entre les deux types de financement ?
La mise de fonds requise variera selon le type de prêt demandé.
Prêt Terrain
Le prêt terrain est l’option de financement requise lorsqu’un acheteur souhaite acquérir un terrain sans avoir un projet de construction clair d’établi. Cela veut donc dire qu’il achète un terrain, qu’il laissera vacant pendant un certain temps. Pour ce type de financement, la banque exige une mise de fonds minimale de 20%.
Prêt Construction
Le prêt construction convient aux acheteurs qui souhaitent acheter un terrain dans l’objectif d’y construire une maison à court terme. Que ce soit en autoconstruction ou via un entrepreneur, le projet n’est donc pas de laisser le terrain vacant, mais bel et bien d’y aménager une propriété. Dans ce type de projet, la mise de fonds peut être réduite jusqu’à 5%.
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